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樓市迎來(lái)2大“新規(guī)定”，3大“好消息”

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行業(yè)資訊

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發(fā)布時(shí)間：

2021-01-10

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展只有幾十年的時(shí)間，不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了幾十年的興旺。我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有非常大的天然優(yōu)勢(shì)，就是龐大的人口基數(shù)。人口紅利一直是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的支撐，人口數(shù)量多，對(duì)房子的需求量也足夠大，因此中國(guó)龐大的人口數(shù)量給了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個(gè)很高的起點(diǎn)。

不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)一直興旺下去嗎？答案肯定是否定的，房產(chǎn)大佬王健林也說(shuō)過(guò)：任何國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)都不會(huì)興旺超過(guò)50年，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定的。房子本身就是非常特殊的商品，僅從居住的角度來(lái)考慮，一個(gè)人一生只需要購(gòu)買(mǎi)一套住房，即使有些人追求更好的居住體驗(yàn)，也只需要再購(gòu)買(mǎi)一套改善性住房。因此隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們的住房擁有率越來(lái)越高，住房需求會(huì)隨著人們的住房擁有率越來(lái)越高而逐漸下降。如果人們對(duì)住房的需求減弱，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的興旺時(shí)期也就會(huì)過(guò)去。

從房地產(chǎn)發(fā)展的周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能一直興旺下去，當(dāng)然從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，國(guó)家也不會(huì)放任房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)就是金融，房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展有可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)金融體系不穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)興旺發(fā)展是多方面因素決定的，其中一個(gè)重要的因素就是金融杠桿，在我們的印象中，只要是和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，就離不開(kāi)金融杠桿，就離不開(kāi)高負(fù)債。房企擴(kuò)張需要加杠桿，老百姓買(mǎi)房子需要按揭買(mǎi)房，其實(shí)也是在加杠桿，最終的結(jié)果是房企負(fù)債率很高，買(mǎi)了房的老百姓的負(fù)債率也很高。

針對(duì)房企的高杠桿和高負(fù)債以及居民家庭的高杠桿和高負(fù)債，國(guó)家先后出臺(tái)了2個(gè)新規(guī)定，分別是央行針對(duì)房企出臺(tái)的“三道紅線”新規(guī)，以及央行和銀保監(jiān)會(huì)共同出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款新規(guī)，下面我們就看一下樓市迎來(lái)的2大“新規(guī)定”。

2020年8月底，住建部和央行在北京召開(kāi)了房地產(chǎn)座談會(huì)，約談了12家重點(diǎn)房企，并給這些房企劃定了“三道紅線”，這“三道紅線”分別是：

房企剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債不得大于70%；
房企的凈負(fù)債率不得大于100%；
房企的現(xiàn)金短債比要小于1。
“三道紅線”新規(guī)出臺(tái)之后，立刻在樓市引發(fā)了很大的影響，過(guò)去房企的盲目擴(kuò)張確實(shí)讓很多房企都背負(fù)巨大的債務(wù)壓力，其中包括一些龍頭房企。新規(guī)出臺(tái)之后，房企積極響應(yīng)央行和住建部的號(hào)召，開(kāi)始進(jìn)行降負(fù)債計(jì)劃。其中比較典型的就是恒大集團(tuán)，在去年的“金九銀十”房地產(chǎn)銷(xiāo)售熱季中，恒大推出了很多優(yōu)惠打折的活動(dòng)，通過(guò)打折促銷(xiāo)的方式來(lái)進(jìn)行降庫(kù)存去負(fù)債，最終降負(fù)債的效果也相當(dāng)客觀。
2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，《通知》主要對(duì)于銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款設(shè)置了兩個(gè)上限，分別是房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人貸款余額占比上限，總共設(shè)置了5檔標(biāo)準(zhǔn)，具體規(guī)定如下：
1、中資大型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為40%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為32.5%；
2、中資中型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為20%；
3、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為17.5%；
4、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比上限為17.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為12.5%；
5、村鎮(zhèn)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為12.5%，個(gè)人住房貸款余額占比上限為7.5%。
房貸新規(guī)從銀行著手，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行監(jiān)管，并對(duì)銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了限制，可以說(shuō)有利于房地產(chǎn)金融朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，當(dāng)然這也有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融在整個(gè)社會(huì)金融體系中占據(jù)非常重要的地位，房地產(chǎn)金融的不穩(wěn)定可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)金融體系發(fā)生危機(jī)，因此這一次的房貸新規(guī)將有利于維持整個(gè)社會(huì)金融體系的穩(wěn)定。